На рынке недвижимости в России обрела крупные масштабы такая форма приобретения недвижимости, как участие в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Актуальность данной темы вызвана вступлением в силу 1 апреля 2005 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать дольщику объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение), а дольщик обязуется оплатить определенную в договоре цену и принять объект долевого строительства.

Право (требование), принадлежащее дольщику на основании обязательства (договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона, например, в результате наследования или реорганизации юридического лица; по решению суда о переводе прав дольщика на другое лицо и других случаях, предусмотренных законом.

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает обязательные условия, при которых возможна уступка прав требования:

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены по договору или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. По общему правилу, право первоначального дольщика переходит к новому дольщику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Правила перевода долга установлены ст. ст. 391-392 ГК РФ. При уступке права требования, по которой цена не оплачена или оплачена не полностью, необходимо получить согласие кредитора (застройщика), так как уступка прав требования в данном случае должна быть вместе с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие кредитора. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. 

2. Особенностью уступки прав по договору участия в долевом строительстве является то, что такая уступка допускается в определенный законом период. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, после которого обязательства застройщика в соответствии со ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве считаются исполненными.

3. Соглашение об уступке прав требований подлежит государственной регистрации. До появления Закона об участии в долевом строительстве нередко возникали ситуации, когда из-за отсутствия обязательного требования закона о регистрации договоров участия в долевом строительстве и соответственно договоров уступки права требования, обязательственное право на одну и ту же квартиру в строящемся доме уступалось нескольким лицам. В настоящее время это исключено.

Для государственной регистрации уступки права требования по договору необходимо представить:

- документ, удостоверяющий личность (оригинал). Если от имени сторон(ы) договора действует представитель, то документ, подтверждающий полномочия представителя (оригинал и копия). Если договор подписан представителем, документ, подтверждающий полномочия представителя на подписание договора (оригинал и копия);

- совместное заявление первого и нового участника долевого строительства. В случае если договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации сделки может быть представлено нотариусом (помощником нотариуса);

- документ об оплате государственной пошлины (оригинал и копия);

- соглашение об уступке (не менее чем в двух подлинных экземплярах);

- нотариально удостоверенное согласие другого супруга, при заключении сделки одним из супругов либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее двух экз. копий).

- документ от застройщика, подтверждающий оплату по договору долевого участия первого дольщика (оригинал и копия);

В случаях, предусмотренных действующим законодательством, на государственную регистрацию соглашения об уступке прав требований по договору предоставляются и иные документы. Это может быть кредитный договор (договор займа), согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору - если участниками долевого строительства объекта при приобретении объекта за счет кредитных средств (средств целевого займа) являются несовершеннолетние или недееспособные (ограниченно дееспособные) лица.

Срок государственной регистрации соглашения об уступке прав требований по договору 18 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Заместитель начальника Тальменского отдела

 Управления Росреестра по Алтайскому краю